商洛房地产行业转型升级的思考与建议

　　商洛房地产行业市场规模偏小、经营模式单一、缺乏置业投资吸引力等问题一直困扰行业的发展。这些问题受到市委、市政府主要领导和行业管理者的高度重视。为此，由市上主导，市住建局会同市建筑业（房地产）协会组成调研组，分赴省内外及本市部分县区，以“商洛房地产行业怎样转型升级”为主题，深入行业协会、各类在建楼盘、建成入住小区、咨询公司，采取召开座谈会、入户调查、问卷调查、实地考察、研讨咨询等形式进行了一次深入的调查研究。
　　一、市场现状
　　（一）商洛房地产市场基本情况。近年来，我市认真贯彻落实中、省关于促进房地产市场健康平稳发展的一系列政策措施，大力促进住房消费和投资，对于实现“保增长、扩内需、惠民生”目标发挥了重要作用。我市城镇居民人均住房建筑面积由“十一五”末的17.5平方米增长至32平方米。住房品质进一步改善，社区绿地和娱乐休闲空间增加，燃气普及和生活垃圾无害化处理等公共配套设施更加齐全。基本建立了覆盖全市的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房和商品住房的供应体系，满足各个阶层城镇人群住房需求。2012至2016年底，我市商品住房竣工面积达277万平方米，投资额共计68.35亿元，平均每年以12%的速度增长。商品住房销售面积共计135万平方米，年平均增长率为13.5%。去年以来，按照中省关于房地产去库存工作的部署和要求，坚持“政府推动、企业主体、市场运作、政策扶持”的原则，逐步消化商品房存量，严格控制增量，提振市场信心和消费预期，取得了成效。销售套数同比增长170%。在建楼盘建设面积、投资额分别比同期下降85%和90%，基本达到了控制增量的目的。从购房消费主体看，大多数购房者主要用于居住、改善居住条件，不存在大量投机炒房等行为。全市普通商品房高层均价为3300元/m2，多层均价为2600元/m2。
　　全市现有房地产开发企业101家，其中，二级资质5家，三级资质12家，四级（暂定级）84家。物业管理企业97家，其中1家为二级资质，其余96家均为三级（暂定级）资质。目前，中心城区共有房地产开发企业48家（二级2家、三级8家、四级38家）、物业管理企业42家（二级1家、三级41家）。与兄弟地市相比我市房地产企业经营规模小、企业数量少、资质等级低，这与我市宏观经济欠发达、房地产市场起步晚和开发量较小有着密切的因果关系。
　　（二）商洛房地产市场的优势。相比较周边地市特别是西安，商洛房地产市场有以下四方面优势：一是政策引领优势。市委四次党代会提出“倾力打造秦岭休闲之都，坚持走产业绿色化、城镇景区化、田园景观化之路”。这是充分发挥我市宜居、宜业、宜游优势，实现房地产行业转型升级，构建外向型多元化市场鲜明的政治导向和政策引领，势必将对我市房地产市场产生深远影响；二是区位交通优势。商洛在陕南三个地市（商洛、汉中、安康）中距离西安最近，高速公路仅需一个小时即可到达，而安康则需两个小时，汉中需约三个小时。如西武高铁建成通车后，商洛更是融入到西安半小时经济圈，交通将更加便利，区位优势将更加明显；三是环境气候优势。近年来，西安及关中地区部分地市空气污染加剧，特别是冬季雾霾和pm2.5污染日趋严重，加之夏季高温天气持续，造成人居环境不断恶化，社会反响强烈。相比较而言，商洛六县一区空气优良率常年在全省保持领先，且商洛“冬无严寒、夏无酷暑”气候适宜。去年以来，中心城区实施的城周绿化、城市亮化、城市美化等工程更是凸显出商洛巨大的环境优势；四是低价竞争优势。西安市属于西部中心城市和陕西省会城市，社会经济发达，辐射带动效果明显，流动人口较多，房地产价格一直处于高位，特别是今年以来，西安市房价更是普遍快速增长。相比较西安及其他地市，商洛房价近年来持续平稳，一直处在合理增幅范围内，没有出现大起大落现象，房价一直处于最低水平，低价竞争优势尤为明显。
　　（三）影响商洛房地产市场发展的不利因素。影响商洛房地产市场做大、做强、转型升级的不利因素有以下四个方面。第一，经济发展相对滞后，商品房购买力不强。我市城镇化率不高、流动人口少，房地产市场总量偏小。近年来，中央对房地产市场出台了多个宏观调控政策，重拳打压商品房销售价格过快上涨，又从民生工程建设上，加快移民搬迁、城市棚户区改造和保障性住房建设，从多个渠道增加房源，缓解了居民住房需求，分流了部分潜在的商品房购房户，形成了目前我市商品房市场销售不景气问题；第二，公共服务水平不高，房地产市场置业吸引力不强。全面提高公共服务水平是吸引域外群体来商置业居住的先决条件。目前，我市的教育资源水平、医疗卫生环境、城市基础设施等社会公共服务方面与其他地市相比尚有不小的差距。例如:没有大型知名教育机构在商设立高中、初中、小学办学机构，没有高端疗养性质的养老机构。另外，城市基础设施建设方面也有不小差距。这些社会公共服务方面存在的“短板”不仅阻碍了我市房地产市场的转型升级而且有待发挥吸引域外群体来商置业居住应有的作用；第三，房地产开发市场投资方向单一，没有形成多元化发展格局。目前我市的房地产开发市场投资主要集中在居民住宅和商业这两个传统领域，养老地产、旅游地产、度假地产、教育地产等新兴的房地产投资项目所占比重极低，这与我市“全域旅游”战略和“融入西安经济圈”定位形成矛盾并制约了房地产市场的多元化持续健康发展；第四，缺乏产业投资带动，房地产市场转型升级后劲不足。我市缺乏集团化的大企业、劳动密集型的大项目，而且城市就业渠道偏少，城市人口不多，从而形成了房地产市场钢性需求不大，房地产市场转型升级后劲不足的问题。
　　二、市场走势
　　根据调研发现，未来一段时间商洛房地产市场大抵有以下几种：
　　（一）有意愿异地置业居住的群体类型。根据调查走访和咨询权威机构的结果来看，有意愿异地置业居住的群体大致有以下五个类型：1、享受型群体。此类群体以外出创业的商洛籍人士和追求高品质生活且经济实力雄厚的成功人士为主；2、退休养老型群体。退休养老型群体以商洛籍或是曾在商洛工作且有固定收入的老年人为主；3、教育型群体。这是一个潜在的置业群体，为了下一代受到良好的教育，会选择有优质教育资源的城市置业；4、休闲度假型群体。此类群体为大城市的中高收入群体，在工作之余会选择环境优美、远离城市喧嚣的城市置业短期居住；5、投资型群体。居民收入增长之后，个人的投资渠道和品种的短缺，使投资房产置业也成为一个理财热点。
　　（二）各类置业群体对房屋户型的不同需求。根据调研组与省房地产协会权威人士座谈的情况来看，各类置业群体需要的房产类型不尽相同。享受型群体首选的是别墅型房屋，远离城市商业区的喧闹，地理位置以浅山区，环境优美，私密性强为宜；退休养老型群体，考虑晚辈探望照料入住需求，以花园洋房大户型舒适型住宅为选择对象。需要在城市周边，环境幽静、交通便利、公共服务配套齐全的位置为宜；教育型群体置业首先考虑距离优质教育资源较近的普通户型，俗称“学区房”；休闲度假型群体会选择小户型、精装修、生活设备齐全、临近风景区的住宅；投资型群体置业目标以升值空间大楼盘或是精装修、附带生活设备方便出租的户型为主。
　　（三）域外置业群体对楼盘的若干要求。调研组就域外置业群体对楼盘的要求进行了入户调查和问卷调查，并深入到在建的优质楼盘进行咨询，经过综合研判认为域外置业群体对楼盘主要有以下要求：1、小区环境优美舒适、配套设施齐全。西安等大城市因地价过高等原因，开发建设的楼盘往往是容积率过大、绿化面积偏小，又加之车位紧张临时占道停车，小区环境不尽人意。随着居民生活水平的不断提高和可支配性收入的不断增加，域外置业群体对小区的环境要求更加高端。大面积、高品质的绿化，齐全的配套设施、健身娱乐器材，“四季花香、小桥流水”般优美舒适环境，已成为吸引域外置业群体的首要条件；2、楼盘绿色、环保、节能。现如今人类越来越关注健康，关注生态、关注绿色建筑。绿色建筑是指建筑对环境无害，能充分利用环境自然资源，最大限度地节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污染。据相关数据显示，相对于传统建筑，绿色建筑平均节能近6成。对于绿色建筑的推广，全国一二线城市早已经有了广泛的覆盖。现在，大城市日益拥挤的居住环境促使购房者更多地去关注绿色住宅产品，如果地产商能给客户提供足够好的绿色建筑住房，那么会有越来越多的人群去接受和购买这种好的绿色建筑住房；3、物业服务规范化、人性化、高端化。在规范化开展常规性基础管理，如保洁、保安、保修、保绿和业主服务等的前提下“人性化”服务已经是高端物业管理的一个发展趋势。“人性化”服务是“管家式服务”的精髓。与普通住宅相比，高端住宅的业主在物业管理上要求更高，更在意服务中所获得的尊崇感受。
　　三、应对措施
　　要实现“商洛房地产行业转型升级” 构建外向型多元化市场目标，除了客观分析市场现状、确定走多元化外向型发展道路，更要从商洛国民经济发展的战略全局谋划、综合施策，为房地产市场发展奠定坚实保障。具体建议有以下六个方面。
　　（一）发挥优势，引凤筑巢。市政府要建立房地产业战略发展联席会议机制，由市政府主要领导亲自担任领导小组组长，相关部门共同参与的综合机构。定期听取房地产发展汇报，及时协调处理房地产发展过程中的重大问题，确保政府对房地产市场的有效统筹。国土、规划、住建、旅游部门可在5A景区、旅游名镇规划建设过程中综合考虑、划定范围、配套建设必要的基础设施，“筑巢引凤”，出台优惠政策、提供便利服务，为旅游、养老等跨界地产落户创造条件。努力形成“景区有产业、产业进景区、相互依托、良性发展”局面；依据国家相关政策，因势利导，大力发展房地产租赁市场，鼓励和支持有条件的房地产开发企业建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式；结合户籍制度改革实施意见，允许域外置业群体来商置业居住可将本人及其共同居住生活的配偶、未满18周岁的子女的户口迁入所购房屋户籍地；依托秦岭绿道等基础设施申办大型自行车、马拉松等赛事，充分利用现有场馆等体育设施，力争举办2022年全运会篮球商洛赛区比赛等赛事，以此扩大商洛知名度。
　　（二）做足全域旅游，发展休闲养老房地产。要以全域旅游战略为依托，以全域旅游示范市和国家旅游休闲度假集中区创建为抓手，持续抓好精品景区、特色小镇、美丽乡村建设，为发展休闲养老房地产项目奠定坚实的环境基础。要按照“统一规划、合理布局、分期实施、规模适度”的原则，利用国家养老扶持政策，在环境幽静、交通便利、公共服务配套齐全的位置（例如:商州的构峪桥以西、柞水营盘镇朱家弯等）规划建设一至两个休闲养老地产房地产项目。在规划建设的同时，加大对外宣传营销力度，扩大宣传营销覆盖，不断拓展商洛精品景区、美丽乡村的知名度积极唱响“秦岭最美是商洛”品牌，为休闲养老房地产项目销售创造良好的条件。
　　（三）根据地域特点和功能定位，适度开发建设高品质别墅项目。高品质别墅项目可先行考虑在区位优势比较明显的商州、丹凤、柞水实施。商州可考虑在牧户关度假村周边或中心城区周边浅山区开发建设，丹凤可考虑可考虑依托棣花古镇旅游景区开发建设，柞水可考虑在营盘镇牛背梁景区交通相对便利或牛背梁、秦楚古道旅游景区附近开发建设。别墅单体面积不宜过大，200--400平方米为宜。主要突出田园景观特色，综合考虑别墅周边绿化美化及道路交通、配套设施建设，兼顾考虑成功人士注重的住宅私密性。在项目总体规划布局的基础上，可根据置业者具体要求，对别墅的户型、院落景观等采取“订单式”设计、施工，力争做到“一墅一景观、一墅一世界”。
　　（四）配套齐全，打造特色酒店会议接待和拓展运动培训产业。西安等大城市行政事业单位、学校教育机构、企业众多，每年的会议、培训、军训、拓展训练等接待量巨大。商洛应充分依靠“高速一小时、高铁半小时”的区位优势，可考虑在商州金凤新城建设以大型会议接待、行业培训、学生军训接待为主，兼营拓展训练、户外运动、旅游探险的酒店式地产项目。此类项目资金投入强度大、收益周期较长，但是市场前景广阔且投资风险较小。
　　（五）引大引优，实现社会综合服务水平跨越式提升。引进高标准的教育、医疗、养老等公共服务资源不仅能实现商洛社会综合服务水平跨越式发展，而且能够有力的带动其周边房地产项目的开发建设。建议市政府制定出台相关优惠政策，引进如：西安“五大高中名校”、大型高端综合型或疗养型医疗机构，以吸引域外有高标准教育或医疗需求的置业群体来商置业居住。引进“万达商业广场城市综合体”、“红星美凯龙家居建材品牌”等国内外知名企业入商兴业，不仅可以满足当地群众及外来置业群体日益提高的生活消费水平，而且会彰显知名商业品牌的“商圈效应”，激发投资热情。
　　（六）加大招商引资力度，带动房地产业发展。我市城镇化率较低，城市人口不多，从而形成了房地产市场钢性需求不大的问题。要想破解我市房地产市场钢性需求不大的问题，必须大力开展招商引资工作，引进一批集团化的大企业、劳动密集型的大项目，扩大城市就业渠道。城市人口将会随着招商引资产业的发展而增长，房地产市场钢性需求量也会相应增加。